بشر همواره تلاش کرده است تا با ایجاد قوانینی در رابطه با اسباب و وسایلی که داردَ، به بهبود کیفیت زندگی خود و جامعه کمک کند. یکی از این قوانین، ایجاد حق مالکیت بر دارایی های هر شخص یا خانواده است .افراد با گذشت زمان یاد گرفتند که به داشته های طرف مقابل خود احترام بگذارند و با ایجاد قوانینی، این حق مالکیت را رسمی تر کردند. یکی از این قوانین، قانون حق مالکیت افراد بر املاک شان است که در قانون مدنی کشورمان هم ضوابطی برای آن تعریف شده است و همه ی کسانی که با قراردادهای مالکیت سرو کار دارند، موظفند که به محتوای آن عمل کنند.
معاملات حقوقی املاک
یکی از نکاتی که باید در معاملات ملک مورد توجه قرار گیرد، عمل کردن به تعهدات خرید و فروش و نقل و انتقالات و تنظیم قراردادها است. اما عمل به این تعهدات همواره مشکلاتی داشته که منجر به بروز اختلافات در میان طرفین قرارداد شده است و نهایتا فسخ قرارداد ملک را به دنبال داشته است. وظایف و ویژگی‌های وکیل خوب در این زمینه را در مقاله وکیل کیفری لینک شده مطالعه نمایید.
مفهوم فسخ قرارداد
واژه ی فسخ به معنای زایل کردن و نقض کردن است. اما در اصطلاح عامیانه به معنای منحل کردن یک قرارداد از سوی یک یا چند نفر از طرفین قرارداد است. در معاملات ملکی فسخ قرارداد یکی از مهمترین مشکلات رایج در عقد قراردادهای ملکی و برهم خوردن معامله می باشد. فسخ قرارداد معامله می تواند توسط یکی از طرفین و یا هر دو طرف معامله و یا حتی نفر سوم نیز صورت گیرد. نکته ای که باید یاد آور شویم این است که در تمامی قراردادهای ملکی، اعم از خرید و فروش و یا اجاره، یکی از موضوعات بند قرارداد این است که طرفین قرارداد می توانند طی مدت زمان مشخص و با ارائه دلیل موجه و رعایت قوانین مدنی این معامله را فسخ کنند.
تعریف معامله ملکی
در یک معامله ملکی خریدار و فروشنده موظف هستند که به تعهدات خود عمل کنند. این یک تعریف ساده از یک معامله ی قانونی است. در واقع در معاملات ملکی فروشنده موظف است که مورد معامله را به موقع به خریدار تحویل دهد و همچنین خریدار نیز مکلف به پرداخت مبلغ مورد توافق در زمان تعیین شده به فروشنده است. اما گاهی ممکن است به دلایلی این معاملات براحتی انجام نشود و یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند که این امر برهم خوردن معامله را در پی خواهد داشت. در این مورد افراد طرف دعوا می توانند برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص قوانین موجود در این زمینه از مشاوره حقوقی تلفنی رایگان استفاده کنند. جهت اطلاع از قوانین عذر موجه عدم حضور در دادگاه حقوقی مقاله لینک شده را مطالعه کنید.
برخی از دلایلی که باعث فسخ قرارداد می شود:
- شرایط نابسامان اقتصادی حاکم، نظیر کاهش ارزش پول
- افزایش قیمت ملک مورد معامله
- عدم توان پرداخت ثمن )پول( معامله توسط خریدار
- نخواندن دقیق متن قرارداد از سوی یکی از طرفین معامله و اقدام به معامله و عقد قرارداد
شرایط فسخ قرارداد
شخصی که می خواهد معامله را فسخ کند، حتما باید برای انجام آن تصمیم قطعی داشته باشد و تردید نکند.
همچنین برای فسخ قرارداد یک کار حقوقی، فردی که این کار را انجام می دهد، باید از نظر عقلی و سنی، دارای شرایط کافی بوده و به اصطلاح اهلیت این کار را داشته باشد. لازم به ذکر است که فسخ قرارداد باید کاملا بصورت دو طرفه باشد. مگر اینکه در قرارداد، حق فسخ برای یکی از طرفین قید شده باشد. همچنین فسخ کننده باید دلیل موجه و کافی برای فسخ قرار داد ارائه کند و اگر دلایل وی غیرموجه باشد باید ضرو زیان این کار را به طرف مقابل بپردازند.
در اکثر قراردادها، برای ضمانت معاملات، مبلغ ضرر و زیان بطور قانونی در قولنامه ها تعیین می گردد. خریداران و فروشندگان هرگونه ملکی می توانند برای کسب اطلاعات کامل در این زمینه از مشاوران حقوقی کمک گرفته و یا در صورت عدم دسترسی حضوری از خدمات مشاوره حقوقی رایگان تلفنی نیز اطلاعات و راهنمایی های مورد نیاز خود را دریافت نمایند.
نحوه فسخ قرارداد ملک و مراحل قانونی آن
فسخ قرارداد دو نوع است:
فسخ قرارداد با رضایت و توافق خریدار و فروشنده : در فسخ قرارداد به صورت توافقی، هر دو طرف قرارداد اگر به فسخ آن راضی باشند، قرارداد فسخ خواهد شد.
فسخ قرارداد به صورت حکم قانونی : فسخ قرارداد به صورت حکم قانونی فقط از طریق رای مقامات قضایی مبنی بر ضرر یکی از طرفین از معامله صورت می گیرد.
خیار فسخ
در قانون مدنی، خیار همان حق امتیاز فسخ قرارداد است. به عبارتی، به حقی که برای فسخ قرارداد ملکی معامله به طرفین داده می شود، قانون خیار فسخ گفته می شود. خریدار و فروشنده برای فسخ قرارداد می توانند از این قانون استفاده کنند.
در ماده ۳۹۶ قانون مدنی، چند مورد از این خیارات قید شده است که در ادامه به شرح آنها خواهیم پرداخت:
- خیار مجلس
- خیار تاخیر ثمن
- خیار عیب
- خیار حیوان
- خیار شرط
- خیار غبن
- خیار تدلیس
- خیار رویت و تخلف وصف
- خیار تبعض صفقه
- خیار تخلف شرط
- خیار تاخیر
- خیار شرکت
خیار مجلس
همانطور که از نامش پیداست طرفین بعد از بستن قرارداد و قبل از اینکه جلسه را ترک کنند، می توانند اقدام به فسخ قرارداد کنند.
خیار تاخیر ثمن
خیار تاخیر ثمن، یعنی اگر قرارداد فی مابین نوشته شده باشد ولی خریدار تا سه روز مبلغ را به فروشنده پرداخت نکرده باشد و فروشنده ملک را به خریدار تحویل نداده باشد، در این صورت فروشنده این حق را دارد که قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ نماید.
خیار عیب
در قانون، خیار عیب به این معنی است که اگر خریدار در هنگام قرارداد متوجه شود که ملک خریداری شده دارای عیب و ایراد و نقص‌هایی است و فروشنده به او، این مورد را اطلاع نداده است، خریدار حق این را دارد که قرارداد را فسخ نماید. همچنین در چنین شرایطی خریدار می تواند به جای فسخ قرارداد، با تعیین قیمت بر مالی که عیب و ایراد داشته؛ مابه التفاوت آن را از طرف قرارداد طلب کند.
اگر خریدار بعد از تحویل ملک متوجه ایرادی در اموال شود، می تواند قرارداد را بخاطر عیب مال در ملک، فسخ نموده و یا خسارت اموال معیوب را از فروشنده استرداد نماید.
خیار حیوان
در صورتی که بین خریدار و فروشنده، مورد معامله حیوان باشد، مثلا فروشنده یک راس گوسفند به خریدار، در ازای مبلغ مورد نظر فروخته باشد. طرفین قرارداد در صورتی که مطمئن شوند از معامله ضرر کرده اند، با حکم قانون می توانند معامله را فسخ کنند.
خیار شرط
در خیار شرط، قانون به هر دو طرف یا یکی از طرفین قرارداد، این حق را می دهد که بتواند در مدت زمان تعیین شده قرارداد را فسخ کند. در خیار شرط، شخص ثالث بر خلاف اینکه در هنگام عقد قرارداد هیچ نقشی ندارد اما ممکن است از حق فسخ قرارداد برخوردار باشد.
خیار غبن
اگر در هنگام معامله، فرد متوجه شود که ملک را با قیمت بالاتری خریده است با استناد به حکم قانونی می تواند قرارداد را فسخ کند.
خیار تدلیس
اگر یک طرف معامله بفهمد که طرف مقابلش می خواهد قیمت ملک را بالاتر یا پایین تر از چیزی که هست، نشان دهد، آن شخص می تواند معامله را فسخ کند.
خیار رویت و تخلف وصف
اگر خریدار در هنگام خرید ملک خانه را ندیده باشد ولی اقدام به خرید کند و بعد متوجه شود توصیفات ملک با چیزی که به او شرح داده اند مغایرت دارد، و یا اینکه بعد از تحویل خانه متوجه شود خانه با توصیفات فروشنده فرق دارد، خریدار می تواند قرارداد را فسخ نماید.
خیار تبعض صفقه
در خیار تبعض صفقه، اگر بخشی از یک قرارداد صحیح و بخشی دیگر باطل تشخیص داده شود، یا فسخ باشد یا مورد شک و شبهه قرار گیرد شخصی که از این معامله متضرر می شود می تواند سایر شرایط مورد معامله را لغو و فسخ کند.
خیار تبعض صفقه در چهار حالت می تواند بوجود بیاید:
- بخشی از قرارداد باطل شود
- بخشی از معامله فسخ شود
- بخشی از قرارداد دچار منفسخ شود
- بخشی از عقد مورد اخذ، شبهه دار باشد
خیار تخلف شرط
اگر در هنگام معامله و عقد قرارداد ملک، برای یکی از طرفین شرطی گذاشته باشند که به نفع اون باشد اما تخلف شرط کند، طرف دیگر می تواند معامله را فسخ کند.
خیار تاخیر
اگر بعد از معامله، تاخیری در تحویل ملک توسط فروشنده و یا تاخیری در پرداخت وجه توسط خریدار صورت گیرد، طرفین می توانند معامله را فسخ کنند.
خیار شرکت
اگر در هنگام عقد قرارداد یک ملک، خریدار متوجه شود که ملک فروخته شده متعلق به شخص دیگری است خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.
سخن آخر
فسخ قرارداد یکی از مهمترین موضوعات در قراردادهای قانونی است و ممکن است در هر معامله ای اتفاق بیفتد و در هر صورت منجر به پرداخت ضرر و زیان های زیادی نیز به طرفین قرارداد شود. طرفین در دعوی حقوقی فسخ قرارداد ملک تنها در صورت توافق می توانند جلوی این ضرر و زیان ها را بگیرند. اگر طرفین قرارداد در هنگام معامله به شرایط و مفاد قرارداد بیشتر دقت کنند ضررهای کمتری را نیز متحمل خواهند شد. بهترین راه قبل از عقد هر معامله ای و حتی در حین معامله استفاده از مشاوره حقوقی رایگان به صورت تلفنی و یا حضوری است که توسط شرکت های حقوقی و مشاوره حقوقی فعال در آنها ارائه می گردد.
نظر دهید