قطعا خیل عظیمی از مراجعین به دادگاه ها را افرادی تشکیل می دهند که در تقسیم و تفکیک مال مشاع خود به مشکل برخورده اند. اختلافات مربوط به تقسیم ارث و میراث نیز تقریبا در این حوزه قرار می گیرند و به تقسیم اموال متوفی میان وراث وی، اشاره دارند. در آن اغلب اختلافاتی میان ورثه پیش می آید که برای برطرف کردن آنها عده زیادی دست به دامن قانون می شوند تا بتوانند حق و حقوق خود را کامل و بی کم و کاست به دست بگیرند.
در این میان، یکی از انواع مباحث حقوقی، مبحث مربوط به فروش مال مشاع است. ما در این مقاله به موضوع فروش مال مشاع و قوانین و شرایط حاکم بر آن خواهیم پرداخت. اما پیش از ورود به بحث ابتدا لازم است با مفهوم مال مشاع و اینکه به چه چیزی اشاره دارد، آشنا شویم.
تعریف مال مشاع
مشاع در لغت به معانی شریکی، مشارکت داشتن اشاره دارد. منظور از مال مشاع هم اشاره به مالی است که بیش از یک مالک دارد و تمام مالکین در جز به جز مال سهیم هستند، که به این وضعیت در اصطلاح حقوقی اشاعه گفته می شود. به عنوان مثال ملکی را در نظر بگیریم که به اصطلاح مال مشاع است. در ملک مشاعی چند نفر به طور مشترک از این ملک سهم دارند و مالکیت آن تنها به یک شخص تعلق ندارد و تک تک افراد در تک تک قسمت های ملک شریک هستند. نکته ی مهم تر اینکه هیچ شخصی به تنهایی نمی تواند اقدام به فروش ملک مشاع نماید.
فروش ملک مشاع یا باید با توافق افراد و بصورت شریکی و یا به شکل حقوقی و از طریق قانون انجام شود. فرض کنید ملکی ۵ دنگش مال یک فرد و یک دنگ دیگر آن در مالکیت فردی دیگر است. در این شرایط تک به تک امکان فروش ندارند مگر در صورتی که توافق کنند و یا از طریق دادگاه مدنی اقدام به فروش ملک نمایند. زیرا شخصی که صاحب یک دنگ است نیز به همان اندازه از جز به جز ملک سهم دارد یا به عبارتی هر دو آنها به طور هم زمان و مشترک صاحب ملک مشاع هستند ولو اینکه میزان سهم شان از ملک برابر نباشد.
این قانون مابین ورثه های مذکر و مونث هم یکی است. بعد از فوت شخصی ورثه مذکر دو برابر از ورثه مونث سهم می برد. اما در واقع تمام ورثه از ملک سهم دارند و برای تفکیک آن باید به صورت قانونی اقدام کنند و اگر تمایل دارند سند مجزا با قید سهم مالکیت خود از ملک درخواست کنند، بایستی از طریق قانون وارد عمل شوند. برای اطلاع از قوانین و شرایط قانونی تقسیم و فروش مال مشاع بهتر است از مشاوره و راهنمایی وکلای متخصص و مجرب موسسه مشاوره حقوقی بهره مند شوید تا بتوانید روند رسیدگی به پرونده خود را تسهیل ببخشید. این موسسه خدمات مشاوره ای خود را در قالب مشاوره حقوقی رایگان به متقاضیان ارائه می کند و همچنین افرادی که امکان مراجعه حضوری ندارند می توانند از مشاوره حقوقی تلفنی رایگان این مرکز نیز استفاده نمایند.
در ماده ۵۷۱ قانون در مورد مال مشاع چند نکته به شرح زیر آمده است:
- مال مشاع یا ملک است مانند ملکی که چند نفر مشارکت دارند، یا منفعتی است مانند سود مشترک در فروش و یا حق شفعه است مانند سهمی که بین دو شریک مشترک بوده و یکی از شرکا قصد دارد سهم خود را به شریک دیگر بفروشد.
- مال اشاعه باید با شرکت دو یا چند نفر معنا پیدا کند خواه این شراکت بصورت اختیاری باشد مانند شراکت در یک ملک یا سود خرید و فروش آن و یا خواه اجباری باشد مانند شراکت ورثه از مالی که به ارث رسیده است و سهم آن ها به نوعی تفکیک ناپذیر است. هیچ کسی در اموال مشاع حق دخالت و یا تقسیم اموال بدون رضایت طرفین را ندارد.
مفهوم مال مفروز
مفروز در لغت به معنای جدا جدا یا تقسیم پذیر است.
همانگونه که اشاره شد مال مشاع به مالی گفته می‌شود که علاوه بر اینکه بیشتر از یک مالک دارد بلکه همه مالکان از جز به جز مال سهم دارند. اگر مالکین بخواهند مال مشاع خود را جدا کنند می توانند از طریق یک روش قانونی به نام افراز اقدام کنند. افراز تقسیم سهم هر کس به طور جدا و حق السهم مساوی است. حال اگر افراز به صورت توافقی و با رضایت انجام نشود، می توان از راه قانون و دادگاه این کار را انجام داد. با این حال چنانچه در این مورد به ابهاماتی برخوردید یا نیاز به توضیح بیشتری در رابطه با شرایط ویژه خود در این باره احساس کردید، می توانید از مشاوره حقوقی رایگان وکلای مجرب ما بهره مند شوید.
تقسیم مال غیرمنقول و تصرفات شرکا در مال مشاع
در ابتدا به یک تعریف ساده از مال منقول و غیر منقول بسنده می کنیم و سپس به شرح نکات مهم خواهیم پرداخت.
- مال منقول به مالی گفته می شود که قابلیت جابجایی را داشته باشد بشرطی که به مال یا محل جابجایی آسیبی وارد نیاید. مانند اسباب و اثاثیه منزل و ماشین و … .
- اما در مورد مال غیر منقول قضیه کمی متفاوت تر است؛ مال غیر منقول، مالی است که قابلیت جابجایی نداشته باشد، مانند ساختمان و زمین و امثالهم.
- نکته: اموال غیر منقول ذاتی هستند مانند ساختمان. اما در و پنجره ها و اجزای ساختمان منقول به حساب می آیند مگر اینکه آن ها را در ساختمان سازی به کار ببرند.
- بعضی از اموال ذاتا منقول هستند اما قانون مدنی به شرط یکی بودن مالک اموال و مالک زمین، اموال منقول را غیرمنقول معرفی کرده است مانند تراکتور و وسایل زراعی که برای امور کشاورزی استفاده می شود.
همه ی افراد در زندگی خود به اموال منقوله و غیر منقوله دسترسی و یا حداقل با تعدادی از آنها سر و کار دارند و اقدام به خرید و فروش این اموال می کنند. بهتر است برای جلوگیری از ضرر و زیانهای ناشی از پیامدهای خرید و فروش و جابجایی و یا تقسیم این اموال، کمی در مورد قوانین حقوقی حاکم بر آنها اطلاعاتی کسب کنید تا بتوانید با آگاهی بیشتری از حق و حقوق قانونی خود دفاع کنید. برای این کار میتوانید از مشاوره حقوقی رایگان کمک بگیرید. این خدمات برای افرادی که امکان مراجعه حضوری ندارند، به صورت مشاوره حقوقی رایگان نیز ارائه می شود.
تقسیم مال مشاع و تصرفات قانونی آن
تقسیم از نظر تعریف قانونی به حق هر شریک از مال مورد بحث اشاره دارد که موقع تفکیک کردن، بسته به میزان سهم هر شخص به او تعلق می گیرد. تقسیم می تواند اعم از تفکیک، افراز و غیره باشد. مثلا هرگاه کسی فوت کند اموال او بین ورثه تقسیم می شود. این اموال شامل منقول و غیرمنقول است و در این مورد نه تفکیک صورت می گیرد نه افراز، بلکه تقسیم اموال انجام می گیرد. در ادامه به بیان نکاتی در مورد تقسیم مال شماع و تصرفات قانونی آن می پردازیم:
- مطابق ماده ۵۹۸ قانون مدنی: هر شریکی در مال می تواند جهت تقسیم مال تقاضا کند مگر در مواردی که قانون منع کرده باشد یا شرکا راضی به تقسیم نباشند.
- مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی: در مورد مالی چنانچه تمامی شرکا به فروش آن راضی باشند تقسیم براحتی انجام می گیرد و همه به طور مساوی از سود آن بهره مند می شوند. اما اگر همه ی شرکا راضی به تقسیم مال نباشند، در این صورت این کار توسط دادگاه انجام می شود تا تقسیم بصورت عادلانه صورت بگیرد.
- در قانون مدنی مطابق ماده ۵۹۸ برای تقسیم مال قوانینی تعیین شده است ولی مال مورد نظر باید یا قابل تجزیه و یا قابلیت تقسیم داشته باشد که همان افراز به حساب می آید.
- مطابق ماده ۵۷۵ قانون مدنی تمامی شرکا در نفع و ضرر مالی مال مورد نظر به نسبت سهم شان شریک هستند. مگر اینکه یک یا چند نفر از شرکا سهمشان بیشتر از بقیه باشد. مال غیر منقول هم باید به نحوی اداره شود که همه شرکا راضی باشند.
- مطابق ماده ۵۸۱ اگر شریکی در مال غیر منقول تصرف و یا دخالت خارج از قوانین تعریف شده اعمال کند در حالی که بقیه شرکا راضی نیستن معامله باطل اعلام خواهد شد.
پیشتر اشاره شد که فروش اموال مشاع تنها وقتی امکان پذیر است که بین شرکا به شکلی عادلانه و به نسبت سهم مشخص هر شریک تقسیم گردد.
اما همان طور که قبلا نیز اشاره شد، در فروش مال مشاع، ممکن است بین شرکا مشکلات و اختلافاتی پیش بیاید. در این صورت برای فروش، بایستی به این صورت عمل کنند:
- ابتدا باید در دفاتر الکترونیک قضایی دادخواستی مبنی بر فروش ارائه دهند.
- سپس دادخواست به مراجع قضایی ارجاع داده می شود.
- در نهایت بعد از برگزار جلسه دادگاه، حکمی مبنی بر فروش یا تقسیم مال از سوی دادگاه صادر می گردد.
در پایان قبل از هر گونه تقسیم مال مشاع چه به صورت قانونی چه به صورت توافقی بهتر است از مشاوره حقوقی رایگان که در موسسه مشاوره حقوقی به صورت رایگان ارائه می شود استفاده کنید تا بتوانید در این مورد اطلاعات جامعی بدست آورید و با آگاهی کامل اقدام کنید تا در این مسیر به مشکل برنخورید.
نظر دهید